إعادة تمويل الرهن العقاري: متى تكون مجدية، ومتى يُفضَّل التنازل عنها
«من المجدي أن تعيد التمويل» جملة نسمعها كثيرًا، خصوصًا عندما تتغيّر الفائدة في السوق. أحيانًا تكون هذه فعلًا فرصة لتوفير عشرات آلاف الشواكل. وأحيانًا، بعد احتساب جميع التكاليف، يتضح أن إعادة التمويل غير مجدية. الفحص المهني يهدف إلى التمييز بين الحالتين.
متى يجدر فحص إعادة التمويل؟
انخفضت الفائدة في السوق منذ أن أخذتم الرهن العقاري، أو أن مسارَي البرايم والفائدة المتغيرة يُثقلان عليكم.
مؤشر أسعار المستهلك يرتفع، وأصل القرض في المسارات المرتبطة بالمؤشر يستمر في الازدياد.
تغيّر وضعكم الاقتصادي: ارتفع دخلكم ويمكن تقصير الفترة، أو أن القسط الشهري أصبح ثقيلًا جدًا.
لديكم عدة قروض بفوائد مرتفعة، ودمجها في الرهن العقاري قد يحسّن التدفق النقدي الشهري.
تريدون الحصول على أموال إضافية مقابل رهن العقار، أو إخراج أحد المقترضين من الرهن العقاري.
كم تكلّف إعادة التمويل؟
إعادة التمويل ليست مجرد فائدة جديدة. قبل أن تقرّروا، يجب احتساب جميع التكاليف:
عمولة السداد المبكر: تُفرض أساسًا في المسارات ذات الفائدة الثابتة، وهي مرتبطة بالفارق بين فائدتكم والفائدة المتوسطة التي ينشرها بنك إسرائيل اليوم. إذا انخفضت الفائدة منذ أن أخذتم الرهن العقاري، فقد تكون العمولة مرتفعة.
رسوم فتح ملف في البنك الجديد.
التثمين، تسجيل الرهن والتأمينات عند الانتقال إلى بنك آخر.
إعادة التمويل مجدية فقط عندما يكون التوفير المتوقع أعلى بوضوح من مجموع التكاليف.
القسط الشهري الأقل لا يعني دائمًا توفيرًا
الطريقة السهلة لخفض القسط الشهري هي إطالة فترة القرض. لكن الفترة الأطول تعني فائدة إجمالية أعلى. مثال على رهن عقاري بقيمة مليون ₪ بفائدة 4%:
فترة 25 سنة: قسط شهري بنحو 5,278 ₪، وإجمالي الفائدة نحو 583,500 ₪.
فترة 30 سنة: قسط شهري بنحو 4,774 ₪، وإجمالي الفائدة نحو 718,700 ₪.
قسط أقل بـ504 ₪ شهريًا يكلّف نحو 135 ألف ₪ إضافية من الفائدة. أحيانًا يكون هذا هو الخيار الصحيح، لأن التدفق النقدي الشهري مهم. لكن يجب اتخاذه بعيون مفتوحة.
أحيانًا يكون الجواب الصحيح هو عدم إعادة التمويل
الفحص الجيد لإعادة التمويل ينتهي أحيانًا بتوصية بالبقاء مع الرهن العقاري القائم. هذا ما كتبه زبون أجرى الفحص:
«ثناني عن إعادة تمويل غير مجدية رغم أن هذا مصدر رزقه. المصداقية فوق كل شيء.» – شارون سيدل، مهندس معماري
كيف أفحص
أقارن الرهن العقاري القائم بالبدائل المتاحة في السوق، وأحتسب جميع التكاليف وأعرض عليكم صورة واضحة: كم ستوفّرون، كم سيكلّف ذلك وما هي المخاطر. إذا كان الأمر مجديًا، أرافقكم أمام البنوك حتى التوقيع.
لمزيد من التفاصيل: إعادة تمويل الرهن العقاري – فحص الجدوى والمرافقة. تريدون فحص الرهن العقاري الخاص بكم؟ حدّدوا موعدًا لمكالمة تعارف.
هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة شخصية.
