Ипотека для самозанятых: как повысить шансы на одобрение и хорошие условия
Многие самозанятые уверены, что им сложнее получить ипотеку, чем наёмным работникам. На самом деле самозанятый с упорядоченными делами, стабильным доходом и заранее подготовленным пакетом документов может получить ипотеку на отличных условиях. Главное различие — в том, как банк рассчитывает ваш доход, и в подготовке, которую нужно провести до обращения в банк.
Как банк рассчитывает доход самозанятого?
У наёмного работника банк смотрит на расчётные листы. У самозанятого банк смотрит на чистую прибыль после уплаты налогов, а не на оборот. Поэтому банк, как правило, запросит:
Налоговые оценки (шумот) по подоходному налогу за последние один-два года
Справку бухгалтера о доходах за текущий год
Выписки по текущим счетам за последние месяцы (бизнес-счёт и личный)
Перечень обязательств и действующих кредитов
Ежемесячный доход, который признает банк, обычно рассчитывается как средняя годовая чистая прибыль, делённая на 12. Из него выводится размер ежемесячного платежа, на который вы можете рассчитывать, а из платежа — сумма ипотеки.
Распространённая ловушка: слишком много признанных расходов
Многие самозанятые стараются уменьшить декларируемую прибыль, чтобы платить меньше налогов. Это законно и правомерно, но в годы, предшествующие получению ипотеки, низкая прибыль на бумаге означает низкий доход в глазах банка и меньшую сумму ипотеки. Если вы планируете купить квартиру в ближайшие год-два, стоит сесть с бухгалтером и спланировать отчётность и с этой точки зрения.
5 шагов, которые повышают шансы на одобрение
Стаж бизнеса — банки предпочитают бизнес, работающий как минимум год-два. Если бизнес молодой, подготовьте объяснение о вашем предыдущем опыте в этой сфере.
Чистый текущий счёт — без превышения лимита, возвращённых чеков или постоянного минуса в месяцы, предшествующие заявке.
Разделение бизнеса и личных финансов — банку проще понять картину, когда счета в порядке.
Подтверждённый собственный капитал — банк захочет увидеть, откуда взялся собственный капитал и что он находится на счёте.
Заранее подготовленный пакет документов — обращение в банк со всеми готовыми документами говорит о надёжности и сокращает процесс.
Какую ипотеку может получить самозанятый?
Правила такие же, как для наёмных работников: до 75% финансирования для единственной квартиры, до 70% для улучшающих жилищные условия и до 50% для инвестиционной квартиры. Меняется лишь расчёт дохода. Чтобы разобраться в полном расчёте, прочитайте руководство «Какую сумму ипотеки можно получить» и статью о проценте финансирования по ипотеке.
Почему стоит работать с ипотечным консультантом?
У каждого банка своя политика в отношении самозанятых: одним банкам достаточно одной налоговой оценки и справки бухгалтера, другие строже. Ипотечный консультант знает эти различия, умеет правильно представить ваше дело и ведёт переговоры с несколькими банками параллельно. Также рекомендуется начать с предварительного одобрения ипотеки ещё до того, как вы начнёте искать квартиру.
С 2013 года мы сопроводили сотни клиентов — среди них много самозанятых и владельцев бизнеса — и получили для них ипотеки общим объёмом более полумиллиарда ₪.
Запишитесь на ознакомительный звонок — вместе разберём вашу ситуацию и составим индивидуальный план.
Статья носит исключительно информационный характер и не является индивидуальной консультацией.
